5 façons d’évaluer un bien immobilier locatif
Comment évaluer un bien immobilier ? Il y a plusieurs questions que les investisseurs doivent se poser lorsqu’il s’agit d’investir leur argent durement gagné.
Combien rapportera l’investissement ? Combien ça coûte? Mais plus important encore, les investisseurs doivent se préoccuper de sa valeur.
Cela est particulièrement vrai lorsque vous envisagez d’acheter un immeuble de placement.
1. L’approche de comparaison des ventes
Comment évaluer un bien immobilier ? L’approche de comparaison des ventes (SCA) est l’une des formes les plus reconnaissables d’évaluation de l’immobilier résidentiel.
C’est la méthode la plus utilisée par les évaluateurs et les agents immobiliers lorsqu’ils évaluent des propriétés.
Cette approche est simplement une comparaison de maisons similaires vendues ou louées localement sur une période donnée.
La plupart des investisseurs voudront voir un SCA sur une période de temps significative pour glaner toutes les tendances potentiellement émergentes.
Le SCA s’appuie sur des attributs ou des caractéristiques pour attribuer une valeur de prix relative. Ces valeurs peuvent être basées sur certaines caractéristiques.
Telles que le nombre de chambres et de salles de bains, de garages et/ou d’entrées, de piscines, de terrasses, de foyers, tout ce qui rend une propriété unique et remarquable.
Le prix au pied carré est une mesure courante et facile à comprendre que tous les investisseurs peuvent utiliser pour déterminer où leur propriété doit être évaluée.
En d’autres termes, si une maison de ville de 2 000 pieds carrés se loue à 1 euros / pied carré.
Les investisseurs peuvent raisonnablement s’attendre à un revenu dans ce stade, à condition que des maisons de ville comparables dans la région le fassent également.
Exemple d’approche de comparaison des ventes
Comment évaluer un bien immobilier ? Gardez à l’esprit que SCA est quelque peu générique, c’est-à-dire que chaque maison a un caractère unique qui n’est pas toujours quantifiable.
Les acheteurs et les vendeurs ont des goûts et des différences uniques. Le SCA est censé être une opinion de base ou raisonnable, et non un prédicteur parfait ou un outil d’évaluation pour l’immobilier.
C’est aussi une méthode qui devrait être utilisée pour comparer des maisons relativement similaires.2
Donc, cela ne fonctionne pas si vous allez évaluer la propriété qui vous intéresse, qui est de 2 000 pieds carrés avec un garage, une piscine, six chambres et cinq salles de bain complètes avec une autre propriété qui a la moitié du nombre de chambres , pas de piscine et ne fait que 1 200 pieds carrés.
Il est également important pour les investisseurs de faire appel à un évaluateur agréé ou à un agent immobilier lorsqu’ils demandent une analyse comparative de marché.
Cela atténue le risque d’expertises frauduleuses, qui s’est généralisé lors de la crise immobilière de 2007.
2. Le modèle de tarification des immobilisations
Comment évaluer un bien immobilier ? Le modèle d’évaluation des actifs financiers (CAPM) est un outil d’évaluation plus complet.
Le CAPM introduit les concepts de risque et de coût d’opportunité tels qu’ils s’appliquent à l’investissement immobilier.
Ce modèle examine le retour sur investissement (ROI) potentiel dérivé des revenus locatifs et le compare à d’autres investissements sans risque.
Tels que les obligations du Trésor américain ou d’autres formes d’investissement dans l’immobilier, telles que les fiducies de placement immobilier.
En un mot, si le rendement attendu d’un investissement sans risque ou garanti dépasse le retour sur investissement potentiel des revenus locatifs.
Il n’est tout simplement pas logique financièrement de prendre le risque d’un bien locatif. En ce qui concerne le risque, le CAPM considère les risques inhérents à la location d’un bien immobilier.
Facteurs de risque
Comment évaluer un bien immobilier ? Par exemple, toutes les propriétés locatives ne sont pas les mêmes. L’emplacement et l’âge de la propriété sont des considérations clés.
Louer une propriété plus ancienne signifie que les propriétaires devront probablement engager des dépenses d’entretien plus élevées.
Une propriété à louer dans une zone à forte criminalité nécessitera probablement plus de précautions de sécurité qu’une location dans une communauté fermée.
Ce modèle suggère de prendre en compte ces risques avant d’envisager votre investissement ou lors de l’établissement d’une structure de prix de location. CAPM vous aide à déterminer le rendement que vous méritez pour avoir mis votre argent en danger.
3. L’approche du revenu
Comment évaluer un bien immobilier ? L’approche du revenu se concentre sur ce que le revenu potentiel d’un bien locatif rapporte par rapport à l’investissement initial.
4. Approche du multiplicateur de loyer brut
Comment évaluer un bien immobilier ? L’approche du multiplicateur de loyer brut (GRM) évalue un bien locatif en fonction du montant de loyer qu’un investisseur peut percevoir chaque année.
C’est un moyen rapide et facile de mesurer si une propriété vaut l’investissement.
Ceci, bien sûr, avant de considérer les taxes, les assurances, les services publics et autres dépenses associées à la propriété, il doit donc être pris avec un grain de sel.
5. L’approche des coûts
Comment évaluer un bien immobilier ? L’approche du coût de l’évaluation des biens immobiliers stipule que la propriété ne vaut que ce à quoi elle peut raisonnablement être utilisée.
Elle est estimée en combinant la valeur du terrain et la valeur dépréciée des éventuelles améliorations2.
Les évaluateurs de cette école adoptent souvent l’utilisation la plus élevée et la meilleure pour résumer l’approche du coût des biens immobiliers.
Il est fréquemment utilisé comme base pour évaluer les terrains vacants. Par exemple, si vous êtes un promoteur d’appartements.
Qui cherche à acheter trois acres de terrain dans une zone aride pour le convertir en condominiums, la valeur de ce terrain sera basée sur la meilleure utilisation de ce terrain.
Si le terrain est entouré de champs pétrolifères et que la personne la plus proche vit à 20 miles, la meilleure utilisation et donc la valeur la plus élevée de cette propriété n’est pas la conversion en appartements.
Mais peut-être l’extension des droits de forage pour trouver plus de pétrole.
Un autre argument relatif à la meilleure utilisation concerne le zonage des propriétés. Si la propriété potentielle n’est pas zonée à des fins résidentielles, sa valeur est réduite.
Car le promoteur engagera des coûts importants pour obtenir un rezonage.
Cette approche est considérée comme la plus fiable lorsqu’elle est utilisée sur des structures plus récentes et moins fiable pour les propriétés plus anciennes.
C’est souvent la seule approche fiable lorsqu’il s’agit de propriétés à usage spécial.
L’essentiel
Comment évaluer un bien immobilier ? Il n’y a pas qu’une seule façon de déterminer la valeur d’un bien locatif.
Les investisseurs les plus sérieux examinent les composants de toutes ces méthodes d’évaluation avant de prendre des décisions d’investissement concernant les immeubles locatifs.
L’apprentissage de ces concepts d’évaluation d’introduction devrait être un pas dans la bonne direction pour entrer dans le jeu de l’investissement immobilier.
Ensuite, une fois que vous avez trouvé une propriété qui peut vous rapporter un revenu favorable, trouvez un taux d’intérêt favorable pour votre nouvelle propriété à l’aide d’une calculatrice hypothécaire.
L’utilisation de cet outil vous donnera également des chiffres plus concrets avec lesquels travailler lors de l’évaluation d’un bien locatif potentiel.